Objektbeschreibung
Drei Wohnungen – und alle drei frei. Bei einem Mehrfamilienhaus ist das die Ausnahme, und hier ist es der eigentliche Ausgangspunkt: Der Käufer entscheidet vom ersten Tag an selbst, was mit diesem Haus geschieht. Selbst bewohnen und zwei Einheiten vermieten, die Familie über drei Generationen unterbringen oder alle drei Wohnungen frisch am Markt platzieren – nichts davon muss auf auslaufende Mietverhältnisse warten. Vierzehn Jahre lang hat die Freie evangelische Gemeinde Darmstadt hier ihre Pastorenfamilien untergebracht; der Wohnraumbedarf ist inzwischen geringer, und das Haus wird vollständig geräumt übergeben.
Das zweite Argument steht auf dem Dach. Im Sommer 2025 wurde es für rund 80.000 € grundlegend saniert – mit einer 16 cm starken Aufsparrendämmung der Wärmeleitgruppe 023, unter Erhalt und Ergänzung der vorhandenen Zwischensparrendämmung. Dazu kamen neue Dachrinnen und Fallrohre, drei neue Dachflächenfenster und eine erneuerte Unterkonstruktion der Photovoltaikanlage. Bemerkenswert ist ein Detail, das man selten so vorausschauend gelöst findet: Der Dachüberstand wurde bewusst ausreichend dimensioniert, sodass eine spätere Fassadendämmung ohne aufwendige Anpassungen am Dachanschluss ergänzt werden kann. Der nächste energetische Schritt ist also bereits vorbereitet, statt ihn später teuer nachholen zu müssen.
Zusammen mit den 2012 überwiegend gegen dreifachverglaste Ausführungen getauschten Fenstern und Balkontüren ergibt das ein Haus, dessen technischer Zustand deutlich jünger ist als sein Baujahr 1962. Das Wertgutachten hält das mit einer modifizierten Restnutzungsdauer von 25 Jahren und einem fiktiven Baujahr 1970 fest. Ablesen lässt es sich auch am Verbrauch: 2.606, 3.073 und 2.942 Liter Heizöl in den Jahren 2023 bis 2025 – bei sechs bis acht Bewohnern und rund 277 m² beheizter Wohnfläche. Die Photovoltaikanlage auf der Südseite des Satteldachs liefert im Fünfjahresmittel etwa 6.800 kWh jährlich.
Baulich verteilen sich die drei Einheiten klassisch auf Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss. Erd- und Obergeschoss sind nahezu identisch geschnitten und mit jeweils gut 100 m² für Dreizimmerwohnungen ungewöhnlich großzügig: ein Wohnraum von 31,40 m², zwei weitere Zimmer mit 16,80 und 12,60 m², dazu eine Küche von 19,83 m², die diesen Namen verdient und Platz für einen Esstisch lässt. Beide Wohnungen verfügen über ein Tageslichtbad, ein separates WC und eine Loggia; im Erdgeschoss kommt die Terrasse zum Garten hinzu, im Obergeschoss ein Balkon. Die Dachgeschosswohnung ist mit rund 66 m² kompakter und derzeit kleinteiliger geschnitten – hier liegt zugleich das interessanteste Entwicklungspotenzial des Hauses: Küche und Wohnzimmer ließen sich zu einer offenen, hellen Wohnküche verbinden, da nach derzeitiger Kenntnis lediglich die tragende Längswand erhalten bleiben muss. Eine fachplanerische Prüfung von Statik und Genehmigungsfähigkeit vorausgesetzt.
Im Untergeschoss liegt ein 23,46 m² großes Arbeitszimmer mit eigener Außentreppe – separat erschlossen und damit als Büro, Atelier oder Homeoffice unabhängig von den Wohnungen nutzbar. Ergänzt wird das Souterrain durch Waschküche und Kellerräume, oben durch einen Dachboden.
Das Grundstück ist mit 725 m² (alleine nach Bodenrichtwert ca 850.000 Euro wert) für die Lage großzügig bemessen und trägt den Garten, der sich gemeinschaftlich nutzen oder zwischen den Parteien aufteilen lässt. Das Haus steht am Ende einer ruhigen Sackgasse im Frankenstein-Viertel, unmittelbar am Naturschutzgebiet Lerchenberg und Kernesbellen – kein Durchgangsverkehr, und der Weg ins Grüne beginnt vor der Haustür. Für Fahrzeuge stehen eine Doppelgarage sowie zwei weitere Stellplätze in der Einfahrt zur Verfügung.
Der Zustand ist als außerordentlich gut gepflegt zu bezeichnen, alle Gebäudeteile sind trocken. Die elektrische Anlage ist zeitgemäß und muss nicht erneuert werden. Beheizt wird über eine Öl-Zentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung; der Öltank erhielt 2020 eine Leckschutzauskleidung mit Garantie bis 2030. Für das Grundstück besteht kein Bebauungsplan – Bauvorhaben werden nach § 34 BauGB beurteilt und müssen sich in die Umgebung einfügen, was für spätere Entwicklungen eher Spielraum als Einschränkung bedeutet.
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AUFSTELLUNG DER WOHNEINHEITEN:
++ Wohnung EG: 113,5 m², 3 Zimmer, Küche, Bad
++ Wohnung OG: 103 m², 3 Zimmer, Küche, Bad
++ Wohnung DG: 60 m², 3 Zimmer, Küche, Bad
++ Souterrain: ca. 23,5 m², eigene Außentreppe
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MODERNISIERUNGEN:
++ 2025: Dachsanierung (ca. 80.000 €) ->
- Aufsparrendämmung, 16 cm, WLG 023
- Erhalt und Ergänzung der vorhandenen Zwischensparrendämmung
- Austausch mehrerer Dachflächenfenster
- Neue Dachrinnen und Fallrohre
- Erneuerte Unterkonstruktion der Photovoltaikanlage
- Ausreichender Dachüberstand für spätere Fassadendämmung vorgesehen
++ 2012/2025: Fenster ->
- Austausch der meisten Fenster und Balkontüren gegen dreifachverglaste Ausführung (2012)
- 3 neue Dachflächenfenster (2025)
